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2016년도 출간된 갭 투자 관련된 책 입니다. 당시에는 갭 투자하기에도 좋은 시장이었던 것 같습니다.
지금은 매매가와 전세가 차이가 많이 나는 지역이 많고 정책으로 갭투자하기 어려운 시장이 되었지만 전세가가 높아지는 요즘 한번 읽어보면 좋을 책이라고 생각해서 정리해봅니다.
목적에 맞는 소형 아파트 고르기
전국 지도를 하나 구입하여 어느 지역이 큰 산업 단지를 갖고 있는지 정확히 판별해 본다.
서울의 경우 어느 지역이라도 사람들의 수요와 인기가 끊이 없이 지속되므로 지역에 대한 고민을 할 필요는 없다.
수도권의 경우에는 서울과 거리가 너무 먼 지역은 제외해야 한다.
다만 교통이 좋다면 검색 대상으로 삼아도 좋다. 여기에 큰 산업 단지까지 포함하고 있다면 금상첨화다.
지방의 경우 반드시 거대한 산업 단지를 갖고 있는 지역만 찾아야 한다.
이러한 상황을 염두에 두고 전국 지도를 보며 선택할 지역을 먼저 찾아라. 그리고 그 지역의 소형 아파트를 인터넷을 통해 검색한다.
"소형 아파트의 매매가와 전세가 차이를 확인한다.
85%이상이라면 보물일 확률이 아주 높다."
주말에 그 지역에 있는 부동산에 가본다.
인터넷에 나온 아파트 가격과 실제 현장에서의 아파트 가격 간에 분명 차이가 존재하니 그 부분을 확인할 겸 현장 조사를 하는 것이다.
아파트 검색 시 유의 사항
1. 절대로 고가의 소형 아파트는 구입하지 않는다.
20평형이라도 5~6억 원이 넘는 아파트가 많다. 이런 아파트에는 절대로 투자하면 안 된다.
수요층이 얇고 가격 조정이 일어 날수 있다.
2. 1억 원 이하의 소형 아파트는 구입하지 않는다.
1억 원 이하의 소형 아파트에 거주하는 사람들은 함부로 사용하는 경향이 많아서 집 상태가 엉망이 된다.
하지만 수도권 소형 오피스텔 중 필자가 말하는 투자 조건에만 맞는다면 1억 원 이하라고 해도 괜찮다.
소형 오피스텔은 직장 근처에 살려고 혼자 집에서 나온 직장인의 경우가 많아 집주인과 갈등을 빚거나 엉망으로 사용하지 않는다.
3. 무조건 매매가 대비 전세가의 비율이 85% 이상이어야 한다.
그 이하의 소형 아파트는 쳐다보지 말자.
4. 전세가가 단시간에 급하게 오른 아파트는 피한다.
재개발이 시작되면서 갑자기 전세 수요가 급증하는 바람에 매매가와 전세가의 차이가 극히 작아진 소형 아파트를 구입한 적이 있다.
주변 지역의 재개발로 인해 전세의 수요는 이제 거의 없고 그로 인해 전세가가 2천만을 손해 보면서 새로운 세입자를 구입하게 된 것이다.
수년 동안 꾸준하게 오른 아파트가 좋은 아파트이다.
5. 수도권에 투자한다면 시내 중심지에 투자한다.
도심의 중심에 있다면 교통이 좋을 것이며 학원 및 상가가 많을 것이다.
이외 인프라가 충분히 구축되어 있으므로 시간이 지나도 해당 지역의 소형 아파트 인기와 수요는 끊임없이 높을 것이다.
6. 지방의 소형 아파트를 사기전에 또 다른 아파트 공급 계획이 있는지를 확인한다.
지방은 여전히 아파트를 지을 땅이 많다. 그래서 내가 사려는 아파트 주변의 아파트 공급 유무를 확인해야 한다.
지은이가 대전에 투자 실패를 한 경험을 이야기하고 있다. 주변이 큰 대단지 공급과 세종시로 인해 전세가가 상승하지 않은 경험담을 이야기하고 있다.
7. 산업단지가 없는 지방의 아파트는 무조건 피한다.
산업단지가 있어야 끊임없이 수요가 창출되며 상가나 학원 등이 계속 활기를 띄기 때문이다.
8. 대단지여야 한다.
적어도 700~800세대 이상인 아파트를 선택해야 한다. 1000세대 이상이면 더욱 좋다.
주변에 또 다른 대단지 아파트들이 즐비하다면 더욱 좋다. 대단지라면 교통이 좋고 학원도 많다. 또한 주변에 상가도 많다. 당연히 사람들이 살기 좋은 환경이 된다.
나는 갭 투자로 300채 집주인이 되었다
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