2010년대 대한민국 부동산 하락장은 어떻게 상승장이 되었나

이 글은 "대한민국 부동산 지난 10년 앞으로 10년"이란 책에 내용을 토대로 정리한 내용입니다. 

 

2007년 총 미분양 주택수는 11.2만 호였고 4년이 지난 2011년 8.5만 호로 미분양 주택 수는 감소했지만, 악성 미분양에 해당하는 준공 미분양은 2007년 1.7만 호에서 2011년 4.3만 호로 오히려 급증했다. 즉 미분양 상태에서 준공되면서 준공 미분양이 된 셈이다. 한마디로 아파트가 건설되는 2년간 팔린 게 없다는 의미였다.

 

2009 ~2012년 4년간 총 54만 가구가 사업시행 인가를 받는다. 2011 ~ 2012년 보금자리의 정수인 공공분양 물량이 늘어나면서 부동산 시장 전반에 영향을 주기 시작한다. 보금자리 주택은 공공택지에 공급되므로 주택 조성 원가가 저렴했고 서울 주변의 그린벨트 지역을 해제했으므로 1기, 2기 신도시보다 더 서울에 인접한 입지여서 그야말로 '싸고 좋은' 주택이었다. 보금자리주택 청약 열기는 가파르게 치솟았고 일반 민간 분양주택들은 처참한 분양 성적표를 받아들일 수밖에 없었다.

 

보금자리주택은 이명박 정부의 가장 큰 공약으로 2009년부터 2018년까지 총 10년간 150만 채의 공공주택을 분양과 임대로 나눠서 공급하겠다는 내용이었다. 아래는 그 관련 기사이다. 

 

서민주거 위해 그린벨트 100㎢ 해제..보금자리주택 150만가구 공급

2011년 유럽 재정위기가 한국에게도 영향을 주면서 한국 역시 상당한 외부 충격을 받는다. 그리고 경제성장률이 급작스럽게 하락했다.

 

2013년 박근혜 정부가 출범한 후 첫 번째로 2013년 4월 부동산 대책이 나왔다.

주된 내용은 신규 분양주택, 미분양 주택의 양도세를 감면, 5년간 양도세를 내지 않아도 된다는 정책이었다.

 

[박근혜정부 2013년 정책] ‘4·1 부동산대책’ 9억이하 신규·미분양 양도세 감면

2013년 4.1 대책에서 당시 국토교통부 서승환 장관은 보금자리주택에 대한 수술을 예고했다. 연 7만 호에서 2만 호로 줄여 총 20만 호만 공급하겠다는 내용이 포함되었다.

이미 MB시절 연 7만호씩 약 3년 이상 공급하면서 누적 20만 호 수준의 물량이 공급된 상태였다. 따라서 '연 2만 호로 10년 누적 20만 호'라는 목표는 이미 달성된 셈이었다. 4.1 대책은 분양형 보금자리 주택 70만 호 공급 계획을 20만 호로 수정한 것이고, 수정과 동시에 목표가 달성됐으므로 공급 계획은 강제 종료된다. 한 번의 정책으로 50만 호에 이르는 거대한 규모의 주택 공급이 순식간에 사라졌다.

 

아래는 20만호에 대한 기사이다. 보금자리주택이 행복주택으로 이름이 바뀌었다.

국토부 보금자리 택지 일부 행복주택 검토

 

2014년 7월 최경환 경제부총리 취임식에서 이런 발언을 한다.

"전세가가 매매가의 70% 수준인 현 상태에서 30%만 더 있으면 집을 살 수 있습니다. 그리고 신용보강이 이루어지면 전세를 사는 사람 상당수가 매매로 전환할 수 있을 것입니다."

 

"빚내서 집 사라"…국토부 '뒤늦은 반성문'

 

2014년 7월 24일 금융대책이 발표된다. LTV 70%, DTI 60%로 완화된다.

시세 10억가 전세가 4억 인 경우 3억 원 주택담보 대출을 받아 LTV 70% 맞추고 해당 주택을 자기 자본 3억 원으로 살 수 있게 됐다. 주택담보대출을 통한 가계대출이 확대되면서, 가계의 구매력이 상승하고 부동산 시장으로 유동성이 흘러들어 가면서 자연스럽게 주택 가격의 상승 압력도 높아졌고 주택 가격 상승 압력을 받게 되었다.

 

이후에 나온 2014년 9월 1일 재건축, 재개발 활성화 정책을 발표한다. 재건축 연한이 기존 최대 40년에서 30년으로 바뀌면서 재건축 할수 있는 아파트의 대상이 넓어졌고 이것은 아파트의 멸실을 가져왔다.

 

목동 아파트 매매가, 재건축 기대감에 평당 2000만원 '회복' - 이코노믹리뷰

2014년도에 있는 부동산 활성화 정책으로 세금 감면, 공급 중단, 대출 확대, 재건축/재개발 활성화로 멸실 주택 증가로 서서히 상승기로 전환하게 되었다고 한다.

또한 2015년도 12월 분양가 상한제를 폐지하면서 신규 주택의 가격이 상승하고 더불어 구축도 오르며 상승세를 타기 시작했다고 책에서는 이야기하고 있다.

 

주택 수요에 대한 이론적 접근은 1989년 발표된 미국의 그레고리 멘큐와 뉴욕대학교의 웨일 교수가 함께 만든 맨큐 웨일 모형이 주택 수요를 추정하는 기본 모델로 꼽힌다. 국가별, 학자별로 이 모델을 개량하여 수요나 소요를 추정하는 데 사용한다.
우리나라에서도 이 모델을 개량하여 장기 주택 수요를 추정하고 있으며, 여기서 도출된 장기 주택 수요를 기반으로 택지 공급 계획을 수립한다.
이렇게 개량된 한국시 주택 수요 모델은 세 가지 수요를 제시한다.

인구/가구 수요
총인구의 증가나 가구의 분파 등을 반영하는 것으로, 맨큐 웨일 모형 아이디어의 핵심 가운데 하나이다.
인구수가 늘거나 가구수가 늘어나면 당연 주택의 수요는 늘 수밖에 없다.

소득 수요
소득이 증가하여 발생하는 신규 주택에 대한 수요다.
소득이 증가했을 때 과연 얼마만큼 매년 새집이 추가로 필요한지를 추정한다.

멸실 수요
노후된 주택에 거주하던 세대가 재건축/재개발로 주거가 없어졌을 때 이를 대체하는 수요를 말한다.

 

책에는 송도에 분양받았던 팀원의 얘기가 실려있다.

대형 평형을 청약했고 시간이 흘러 준공을 했는데 시세가 떨어져 원리금을 갚느라 몇 년간 힘들게 일해야 했다고 한다. 당시 그와 같은 사람들이 많았고 이처럼 주택을 샀다가 집값이 하락세로 돌아서 고통을 겪는 이들을 '하우스 푸어'라고 불렀다. 집은 보유하고 있지만 무리하게 대출받아 사는 바람에 이자 부담으로 빈곤하게 사는 사람들을 가리키는 말이다. 하우스 푸어라는 말은 이 당시 꽤 오랜 기간 사용됐다.

 

 

대출을 줄이고 각종 세금을 높인 정부의 방향이 한편으로는 이해가 가는 대목이다. 분양가 상한제가 왜 다시 부활했는지도 이해가 된다. 3기 신도시로 공급이 확대되면 시장은 안정적으로 바뀔 수 있을까.

 

https://coupa.ng/bOCdwq

대한민국 부동산 지난 10년 앞으로 10년:집 사기 전에 꼭 읽어야 할 부동산 정책 사용설명서

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