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이 글은 "대한민국 부동산 지난 10년 앞으로 10년"이란 책에 내용을 토대로 정리한 내용입니다.
문재인 정부 출범 후 2017년 6.19 정책이 발표되지만 LTV 70% -> 60% 낮추는 미비한 정책이었다. 두 달도 안돼서 집값이 상승하기 시작했고 8.2 대책이 발표된다. 다주택자를 규제하기 위해 '소득세율'에서 양도세 중과세율을 인상했다. 또한 LTV 40%를 낮추게된다. 게다가 투기지역인 경우 주택담보대출이 '세대당'으로 제한함으로써 한 세대에 주택담보대출을 1건만 받을 수 있게 된다. 또한 청약에 대한 규제로 '재당첨 제한'이 추가되었다. 이 대책으로 시장에 충격을 주고 움추러 들었다.
하지만 2018년 전국 부동산이 상승장이 되었다. 그 이유는 다음과 같이 이야기한다.
LTV가 40%로 강화되면서 서울, 광명, 과천, 분당 등에서 대출을 끼고 주택사는 일은 어려웠지만 전세 끼고 주택을 구매하는 규제는 없었다. 즉 갭 투자는 가능했다. 매도할 때 양도세만 중과되고 있었기 때문에 주택을 팔지 않으면 되는 부분이었다. 그리고 공급대책이 발표되지 않았다.
그리고 2017년 12월. 정부가 발표한 임대사업자 등록시 제공하는 세제 혜택이 공개되었는데 많은 다주택자들이 세금을 피하기 위해서 임대사업자로 등록을 하게 되었다. 이것이 매매 매물을 잠그는 시초가 되었다. 임대사업자로 등록하여 주택이 일정 기준을 충족하면서 장기보유 시 10년 0%, 8년 70% '특별공제'를 적용한다는 내용이 무척 큰 혜택이 되었다.
주택 5억 구입, 15억에 파는 경우. 일반적인 조정지역 내 다주택자라면 매각차익 10억원에 대해 '비과세도 없고, 공제도 없고, 중과세율'을 받으면 6.4억 원 양도소득세를 내야 한다.
그런데 임대사업자로 등록 후 8년간 보유 시 70% 장 특공제를 적용해서 7억 원은 공제되고 나머지 3억 원에 대해서만 과세표준으로 양도소득세를 내게 된다. 약 1.7억 원이 된다. 그래서 다주택들은 이 혜택에 열광하게 되었고 그 해 임대 사엄자등록 건수가 전세 갭 투자 비중이 65% 치솟게 된다.
이후 2번의 임대주택사업자에 관련 정책이 나왔다. 2017년에는 혜택을 주었으나 이후에는 혜택을 축소. 마지막에는 아파트는 임대주택사업자로 등록할 수 없게 막았으며 연장이 불가능하도록 했다.
정부가 늘린 59만채 민간임대정책...결국 '부메랑'
정부가 6·17 부동산 대책에서 민간 임대주택사업에 대한 방향을 180도 전환하면서 사회적 혼란이 커지고 있다. 정부는 지난 2017년 말부터 민간임대활성화 정책을 시행 중인데 6·17 대책에 ‘갭 투
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[7·10대책]정부, 민간 임대 활성화 제도 사실상 포기…소급 적용 않기로
[서울=뉴시스] 이인준 기자 = 정부가 민간 임대등록 활성화 정책을 사실상 백지화 한다
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2018년 9.13 대책이 나온다. 주요 골자는 종부세 인상이었다. 이로써 다주택자의 임대등록 사이클은 끝났으나 그 뒤를 이어 1 주택 갭 투자자들이 등장했다.
종합부동산세 개편안 발표문
존경하는 국민여러분 정부는 2005년 제정되고 2008년 대폭 개정된 이후 10년 간 큰 변화가 없었던 종합부동산세제의 개편을 추진해 왔습니다. 재정개혁특별위원회가 세제, 재정 전반에 관한 개편
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부동산에 본격적인 관심을 갖기 시작한 2019년부터 청약에 참여했는데 그 후로 청약 광풍이 불기 시작했다. 그 광풍은 2020년도 지속되었다. 분양가 상한제가 더해지면서 너도 나도 로또 분양에 뛰어들고 있다. 이 광기가 얼마나 더 가게 될지 앞으로 시장을 계속해서 지켜봐야겠다.
12월 말부터 분양가 가격이 심상치 않다. 분양가가 예전보다 1억 정도는 높게 나온다. 그래서 부담해야 할 가격이 높아졌다.
2월부터는 청약받으면 무조건 입주를 해야 하기 때문에 자본금이 꽤 필요할 것으로 보인다.
이 책 후반부에는 20019년도 2020년도 부동산 대책과 그에 따른 시장의 움직임을 설명하고 있다.
주식시장도 그렇고 부동산 시장도 그렇고 시장 참여자의 수준이 높다.
내가 아는 이야기는 유튜브, 블로그, 카페, 책에서 많은 정보를 알 수 있기 때문에 기본 지식이 되었기 때문이라고 보인다.
2021년 7월부터 3기 신도시 사전 청약이 시작된다. 대부분은 물량은 특별공급이라 가점 적고(30점) 특별공급에 해당되지 않는 미혼의 1인 가구에게 해당 안 되겠구나 싶다. 어쨌든 앞으로의 시장을 지켜봐야겠다.
대한민국 부동산 지난 10년 앞으로 10년:집 사기 전에 꼭 읽어야 할 부동산 정책 사용설명서
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